¿Puede la vivienda asequible ser energéticamente eficiente? Estos desarrolladores dicen que sí

por Audrey Henderson,Noticias de energía

22 de junio de 2023

La sustentabilidad se ha promocionado durante mucho tiempo como un servicio de lujo, con características de eficiencia energética comercializadas como punto de venta para desarrollos comerciales y residenciales exclusivos, junto con elegancia, belleza y tranquilidad, y servicios como jardines privados en la azotea.

Por ejemplo, justo al sur de St. Petersburg, Florida, Hunters Point Pearl Homes & Marina cuenta con casas unifamiliares de lujo, todas con energía solar y con certificación LEED, diseñadas en colaboración con el Centro de Energía Solar de Florida en la Universidad de Florida Central. .

Cada diseño de casa también tiene un precio inicial de siete cifras.

Mientras tanto, Hillcrest Village, un desarrollo de viviendas asequibles en Northfield, Minnesota, es prácticamente indistinguible de las viviendas a precio de mercado. Sin embargo, promociona un panel solar de 84 kilovatios y un uso neto de energía cero a través de calefacción, refrigeración y electrodomésticos totalmente eléctricos, junto con otras características de eficiencia energética, mientras mantiene las rentas muy por debajo de la media del área.

El desarrollo de Northfield desafía la noción de que la sostenibilidad y la asequibilidad son mutuamente excluyentes, si la definición de cada uno se amplía para dar cabida al mayor bien público de hacer la inversión inicial necesaria. El proyecto de $5.5 millones fue financiado tanto por inversión privada como por fondos públicos. Sirve como un ejemplo de un creciente reconocimiento tanto a nivel municipal como federal de que los subsidios son necesarios y un medio legítimo para cuadrar los números de viviendas asequibles y sostenibles .

Esos beneficios incluyen ahorros de costos a largo plazo, porque los edificios mejor construidos durarán más y requerirán menos reparaciones, así como un entorno más saludable para los ocupantes y una estética que se integre mejor en los vecindarios existentes. Y los costos de energía más bajos, incluidas las facturas de servicios públicos más bajas como resultado de HVAC y electrodomésticos de bajo consumo , ayudan a los inquilinos con presupuestos ajustados a estirar aún más sus dólares.

Las viviendas asequibles estables y de alta calidad también brindan un beneficio a la comunidad circundante, según Brian Nowak, director de Sweetgrass Design Studio, quien desarrolló el proyecto Northfield en nombre del Community Action Center.

“Es una inversión a lo largo del tiempo, para construir viviendas resilientes y energéticamente eficientes”, dijo. “Ese debería ser el objetivo de todos. Y si no lo hacemos, por ejemplo, afectará a nuestro sistema escolar. Afecta a los empleadores en Northfield tener personas que están disponibles para venir y ocupar los puestos de trabajo que se necesitan”.

Repensar la asequibilidad

La noción de que la vivienda asequible requiere una construcción y materiales de mala calidad, sin importar la omisión de cualquier consideración de eficiencia energética, ha sido cuestionada cada vez más por profesionales como Ben Bentley. Bentley es el director ejecutivo y director ejecutivo de la Corporación de Desarrollo Comunitario de Knoxville en Tennessee, que supervisa varias propiedades de viviendas asequibles.

“Creo que la vivienda debe construirse con un alto estándar, independientemente de si es asequible oa precio de mercado”, dijo Bentley. "Para mí, es realmente importante que sea bastante indistinguible".

Bentley dijo que las viviendas públicas mal construidas en el pasado “crearon una especie de estigmatización de ciertas áreas”.

“A medida que avanzamos en la construcción de cosas nuevas y nos asociamos con tecnologías innovadoras como esa con [el Departamento de Energía], realmente estamos considerando cómo construimos según un estándar en el que alguien que conduce por este vecindario no es va a decir, 'Bueno, ahí es donde viven las familias de bajos ingresos'”, dijo Bentley. “Van a pensar, 'Guau, ese es un gran lugar para vivir. Ese es un gran vecindario. Eso es lo que estamos tratando de hacer”.

Asimismo, en Northfield, tanto la sustentabilidad como el atractivo estético fueron integrales. Hacer que las unidades fueran lo más indistinguibles posible de las viviendas a precio de mercado fue una consideración esencial, según Nowak.

“Las casas por fuera son bastante tradicionales, o tienen un aspecto tradicional. Y esa era la intención”, dijo Nowak. “Tienen un cierto porcentaje [de] viviendas para la fuerza laboral; otro porcentaje es transitorio en vivienda de emergencia. Y no querían que las personas que estaban en transición en sus vidas o en crisis sintieran que estaban entrando a una casa que era un experimento científico o un proyecto de arte. … Querían que se sintieran como hogares en los que estas personas irían a vivir a cualquier parte de Northfield. Esa era una preocupación principal”.

Haciendo que los números funcionen

Especialmente cuando se utilizan fondos públicos, siempre existe la presión de hacer las cosas de la forma más económica posible, lo que a menudo requiere compensaciones difíciles con el diseño arquitectónico y la construcción de edificios. Pero estas compensaciones no equivalen necesariamente o inevitablemente a una mala mano de obra o un diseño insulso. Más bien, la intencionalidad en la toma de decisiones y compromisos es clave, dijo Danielle Tillman, directora general de bKL Architecture en Chicago.

“Cada proyecto tiene limitaciones presupuestarias y de costos”, dijo Tillman. “Creo que puede haber una educación sobre los materiales y descubrir los detalles que potencialmente pueden hacer que los materiales menos costosos se sientan mejor que cualquier otro. Creo que puede haber oportunidades para crear un buen diseño, grande o pequeño”.

La incorporación de métricas de sostenibilidad y ahorro de energía puede traducirse en última instancia en una mayor asequibilidad y, por extensión, desempeñar un papel importante al permitir que los desarrolladores generen retornos razonables de sus inversiones. Del mismo modo, es necesario adoptar un enfoque a largo plazo de la propiedad para cuadrar los números.

Ese es el cálculo empleado para realizar las inversiones de sostenibilidad iniciales necesarias para lograr un uso de energía neto cero para el desarrollo de Northfield, mientras se mantienen bajos los alquileres, alrededor de $800 al mes, para los residentes, dijo Nowak.

“Ese es un beneficio significativo a largo plazo de un proyecto como este. Y eso no es solo el alquiler mensual del edificio; es el costo de los servicios públicos también. Cuando esos servicios públicos incluyen su electricidad y su calefacción y aire acondicionado, eso es un gran problema”, dijo Nowak.

Además, la comparación de los costos de construcción con los objetivos de eficiencia energética genera ahorros que pueden reducir significativamente o compensar los gastos iniciales más elevados, según AJ Patton, fundador y director ejecutivo de 548 Enterprises en Chicago.

“La gente simplemente asume que lo sostenible es más caro sin siquiera investigar o hablar con la comunidad de la construcción”, dijo Patton a Energy News Network en enero. “Puede que sea diferente, no más caro. Por ejemplo, tenemos edificios en los que estamos instalando energía solar que generarán $40,000 al año en ahorros [en costos de electricidad]. Si pudiera ahorrarte $40,000 al año, tengo tu atención, ¿verdad?

“Y luego lo extrapolas durante varios años, vas a ahorrar cientos de miles de dólares con ese compromiso de energía renovable. Si combinó eso con sistemas eficientes de HVAC e iluminación, ventanas de alta eficiencia, ahora nos estamos acercando cada vez más a casi seis cifras al año en ahorros de energía: ahorros reales, dólares reales. Si históricamente todo lo demás se paga solo entre seis y seis años y medio, si planeo mantener esta propiedad durante un período de tiempo significativo, estoy en números muy rápido”.

No obstante, los costos iniciales de la sostenibilidad y la eficiencia energética presentan un obstáculo importante, incluso para los diseñadores y desarrolladores con una intención y un deseo sinceros de incorporarlos.

Los subsidios y otro apoyo financiero, incluidos los créditos fiscales del DOE y el IRS, brindan un incentivo necesario para que los desarrolladores, tanto públicos como privados, construyan, mejoren y mantengan adecuadamente viviendas asequibles. Por ejemplo, se aplicaron subsidios y créditos fiscales para incorporar nuevos electrodomésticos, iluminación LED de bajo consumo y otras mejoras en Western Heights, el desarrollo de viviendas asequibles más grande de la Corporación de Desarrollo Comunitario de Knoxville, construido originalmente en 1939, dijo Bentley.

“Si tengo una propiedad que produce $2 millones en ingresos y tengo $600,000 en ingresos operativos netos, en lugar de dejar que mi activo se deprecie y no reinvertir en él, que históricamente ha sido lo que se ha visto obligado a suceder debido a algunos de los reglas y regulaciones en la vivienda pública, ahora puedo [incorporar el mantenimiento y las actualizaciones necesarias] a través de créditos fiscales”, dijo Bentley.

Consecuencias no deseadas

Otro desafío importante es garantizar que los residentes existentes no sean desplazados por la gentrificación que a menudo se produce cuando se renuevan los edificios en una comunidad desinvertida. La intencionalidad de minimizar el desplazamiento mientras se integran recursos económicos y otras comodidades en comunidades desinvertidas es una necesidad, dijo Bentley.

“Chicago y algunas de las grandes ciudades tienden a estar un poco más adelantadas, pero la vivienda de ingresos mixtos es importante por varias razones”, dijo Bentley. “Creo que es importante derribar algunos de esos patrones históricos de segregación por raza y por ingreso. Es importante que estemos invirtiendo en vecindarios que tienen una amplia gama de ingresos.

“Y permítanme ser muy claro cuando hagamos eso, tenemos que proteger ante todo a las personas, ya sean de ingresos bajos o moderados o quienes sean, las personas que ya viven en el vecindario. Pero luego tenemos que mirar más allá de eso y decir, ¿cómo traemos nuevas comodidades y nuevas personas y obtenemos una vitalidad y una diversidad de ingresos en el mismo lugar?

De hecho, el Plan de Transformación de la Autoridad de Vivienda de Chicago ha implicado en gran medida reemplazar proyectos de vivienda pública obsoletos con vecindarios económicamente diversos, que consisten en nuevas construcciones que cuentan con características de eficiencia energética, junto con renovaciones extensivas conscientes de la energía en los desarrollos existentes que quedaron en pie.

Sin embargo, hasta la fecha, el plan también ha resultado en una reducción neta considerable de unidades de vivienda pública disponibles tanto en construcciones nuevas como en desarrollos rehabilitados, incluso cuando los antiguos residentes desplazados por unidades demolidas languidecen en listas de espera, y los desarrollos a precio de mercado reciben luz verde en antiguos sitios de vivienda pública.

Este hecho, junto con la integración de inquilinos y propietarios de viviendas adinerados, y a menudo blancos, a precio de mercado en desarrollos de ingresos mixtos recientemente designados, ha resultado en el desplazamiento de un gran número de residentes de viviendas públicas negros y morenos, creando escepticismo y resistencia a la renovación. planes

Este fue el caso de Andre Brumfield, principal y director de diseño de Gensler en Chicago.

Como un joven arquitecto que trabajaba en ese momento con la firma de arquitectura de Chicago Skidmore, Owings and Merrill, Brumfield se encontró con un escepticismo significativo cuando firmó para ejecutar la transición de un notorio proyecto de la Autoridad de Vivienda de Chicago, Stateway Gardens, a una comunidad de ingresos mixtos.

La tarea a menudo implicaba escuchar las quejas de los residentes tanto como discutir el diseño real. Temas apremiantes que no habían sido abordados por la autoridad de vivienda o los miembros del consejo de la ciudad, como los ascensores que no funcionaban y la actividad desenfrenada de pandillas y drogas, dominaron inicialmente las reuniones.

Las discusiones a menudo fueron desafiantes para Brumfield, quien nunca había vivido en viviendas públicas, y mucho menos en estructuras subsidiadas de gran altura.

“Aquí estoy, hablando sobre trabajar con la autoridad de vivienda, que no ha abordado las preocupaciones que tienen estas familias durante décadas, sobre cómo este plan no solo cambiará sus vidas, sino cómo pueden tener una voz en este proceso. ”, dijo Brumfield. “Convencerlos de que este cambio va a suceder y explicarles cómo pueden ser parte de este cambio es una conversación importante para comenzar”.

Sin embargo, el contenido y la naturaleza de las discusiones cambiaron con el tiempo.

“Pasó de estas reuniones en las que hablábamos sobre los temas del día a día, que, en algunos casos, ya comenzábamos a abordar, a tener una conversación sobre la densidad y el dinamismo en su vecindario”, dijo Brumfield. “Empiezan a pensar en sus vistas a la orilla del lago y al parque White Sox y pueden empezar a sentirse inspirados sobre el futuro del edificio.

“Eventualmente, la discusión comenzó a hablar sobre el futuro, su futuro. Ya había una comunidad allí. ¿Cómo mantenemos ese sentido de comunidad? ¿Cómo nos quedamos aquí, y luego más allá de eso, cómo mantenemos ese sentido de comunidad a pesar de que nuestro entorno construido está cambiando a nuestro alrededor?

Cambios de política necesarios

Se necesita voluntad política y un reconocimiento continuo de que la inversión inicial es un uso valioso de los recursos, incluidos los fondos municipales, del condado, estatales y federales, para abordar y resolver el dilema del retorno de la inversión de la sostenibilidad en el desarrollo de viviendas asequibles, Bentley dicho.

“Quiero dar crédito donde se debe. Creo que HUD ha reconocido esto y la gente del Congreso lo ha reconocido, a través del programa [de demostración de asistencia de alquiler]. … Han recorrido un largo camino en los últimos 10 años al reconocer el desafío del inventario existente [de viviendas públicas y asequibles] y tratar de mejorarlo”, dijo Bentley.

Nowak dice que se necesita un enfoque holístico, junto con la voluntad de avanzar, incluso con el reconocimiento de que el proceso a menudo presenta desafíos importantes.

Los futuros desarrolladores “deben dar el salto y hacerlo”, dijo Nowak. “Solo tienen que, primero, hacer un diseño resistente, y luego tienen que implementar ese diseño resistente y luego descubrir cómo financiarlo. Así que esas tres partes son un desafío. No es un paseo por el parque”.

Los arquitectos y los profesionales del diseño también tienen un papel práctico en la configuración de la experiencia humana, además de ejercer la creatividad en su trabajo de diseño de desarrollos, incluidas las viviendas asequibles, dijo Tillman.

“Creo que es elevado pensar que la arquitectura puede salvar al mundo, pero es una ciencia social. Es el entorno construido y el barrio. Y tu experiencia al caminar por los barrios es importante para tu día a día, cómo experimentas el exterior y el interior. Y lo que se siente es importante para la vida cotidiana”, dijo Tillman. “Todos merecen tener una experiencia placentera, y definitivamente se debe considerar el diseño a medida que ocurre el desarrollo en los vecindarios y las ciudades”.